Как превратить безнадежный долг в жилой микрорайон

Траблшутерам приходится сталкиваться с нестандартными задачами и втягиваться в решение сложных конфликтов. Развенчивая миф о молчаливости солверов, расскажу, как нам удалось конвертировать проблему в квадратные метры квартир.

К слушателю Школы траблшутеров Владиславу Чернову обратились с просьбой решить непростую ситуацию: региональный бизнесмен дал знакомому деньги в долг под проценты, и не получив ресурс обратно, попытался вернуть займ «тем, что есть». К счастью, у должника был завод, который подходил «для расчётов с долгами».

Промышленник не мог выйти в ноль, но был готов рассчитываться имеющимися активами, в первую очередь недвижимостью. Стая кредиторов, запах дележа имущества, претензии на банкротство создавали ажиотаж и до применения «неправовых» методов отъёма частной собственности оставался буквально один шаг.

Диспозиция: заводу принадлежит 20 гектаров земли в городской черте, но всё что можно было оттуда забрать «украли уже до нас». Цеха разобрали на кирпичи, металлолом вывезли цыгане. Из нетронутых объектов имущества оставалось заводоуправление в помещении на несколько тысяч квадратных метров.

Здание оказалось единственным, что можно было использовать в переговорах. Разборки шли напряжённо: приходилось учитывать интересы и других заимодавцев, обстановка кардинально менялась каждый день. Бизнесмен обратился к нам за помощью в самый разгар военных действий.

Уточнили потребности заказчика — вернуть вложенные деньги. Но купить помещения как коммерческую недвижимость желающих не было — подобных брошенных заводов в регионе предостаточно. При такой постановке вопроса расчёт NPV и альтернативные способы размещения денег смысла делать не видели.

Приступили к решению задачи с перечисления плюсов:

• огромное здание;
• достаток коммуникаций и мощностей;
  
• земельный участок с соснами в городской черте;
  
• рядом жилая застройка, детские сады, школа, выход на реку;
  
• опыт строительства коммерческой недвижимости для сдачи в аренду .
  

Рассмотрели минусы:

• слабый пешеходный трафик;
• в аренду помещение сдать сложно;
  
• кроме бетонных стен, ремонта практически нет;
  
• заводские площади в регионе никому не нужны;
  
• земля относится к промышленной зоне, непригодна к жилой застройке.
  

Продолжили сбором информации: прошерстили интернет, изучили варианты применения подобных объектов, пообщались с местными жителями. Оценили надёжность каркаса, инфраструктуру, прилегающую территорию, вызвали строительную экспертизу. К счастью, состояние здания отметили как хорошее.

Перешли к инвентаризации документации. Проверили с юристами «чистоту сделки», чтобы отсечь возможные притязания других кредиторов и совладельцев. Запросили техническую спецификацию выделенных мощностей. Заказали у архитекторов градостроительный план, проект планировки и межевания территории.

Коммуникационные сети на разграбленном заводе перевели в частную собственность. Проверили текущее состояние и готовность поделиться мощностями. В наличии оказались газоснабжение, электричество, вода и канализация вполне пригодного качества.

Пробовали подходы ТРИЗ, рассматривали гипотезы использования площадей, решали, что из противоречий можно устранить. Идеальным конечным результатом оставалось возмещение потерь. Сработал метод исключения, для которого составили варианты перепрофилирования актива в:

• лофты;
• институт;
  
• гостиницу;
  
• бизнес-центр;
  
• место проведения квестов.
  

Взвесили преимущества и недостатки сгенерированных альтернатив, изучили ситуацию на рынке, поговорили с риэлторами и проектировщиками. Провели предварительные согласования с собственниками мощностей, действовали совместно с заказчиком.

Остановились на реконструкции и ремонте здания с переводом земли в категорию индивидуального жилищного строительства, установке перегородок под малогабаритные квартиры. Соседний земельный участок решили использовать под сооружение жилого комплекса в перспективе.

При анализе трендов рыночной ниши провели опрос жителей и профильных специалистов. По мнению риэлторов, объект на окраине продать дорого не получится. Додумались считать цену не за квадратный метр, а за квартиру. Чем меньше площадь жилища, тем выгодней.

Узнали нормативы необходимые для выкупа городской и областной администрацией квартир у застройщиков, для переселенцев, погорельцев, военных. Постарались по максимуму уложиться в показатели по квадратуре. Разбили площади на сегменты, установили пропорцию между бюджетными и среднеразмерными вариантами.

Столкнулись со сложностью проведения внутренних коммуникаций — нормативы не позволяли воплотить надстройку этажей при существующем фундаменте. Отказались от монтажа балконов — невыгодны по цене, поэтому остановились на сушилках для белья.

Часть площадей «украли» нормы пожарной безопасности, пришлось предусмотреть утепление фасада. Внутренние коммуникации разместили в лифтовых шахтах, требования к освещённости коридоров и звукоизоляционные перегородки тоже отобрали часть жилой квадратуры.

Следующая проблема — дефицит финансов. Вступивший с 1 июля 2019 года закон о размещении денег покупателей на эскроу-счетах в банках до окончания строительства исключал использование средств дольщиков, а собственных денег в необходимом количестве не было.

Совместно с заказчиком рассмотрели варианты «добычи» ресурсов:

1. кредитование в банке;

2. собственные средства;

3. привлечение инвесторов;

4. проектное финансирование.

Выбрали комбинированный вариант и предложили свой — поэтапный ввод в эксплуатацию. Не все знают про возможность сдавать многоэтажные дома и получать разрешение на строительство очередями, один подъезд за другим. После «отмены» долевого строительства подобный подход стал ещё более актуальным.

Затраты на внутреннюю отделку и коммуникации растягиваются во времени, документы на один пролёт готовы, квартиры в нем можно продавать, направляя выручку на следующие очереди. Сокращается время простоя готовых, но непроданных апартаментов, а покупателям уже доступен ранний заказ отделки.

Помогла декомпозиция задач, проектирование диаграммы Ганта в Microsoft Project. Программа позволила перекроить процессы строительства, смоделировать коррекцию данных на сроки, сгруппировать ресурсы и выбрать оптимальный вариант. Визуализация реального времени отображала реализацию хода работ.

Первоначальные затраты удалось сократить на 35% — хорошо всем кроме проектировщиков. Когда предложили вариант, услышали: «Так больше хлопот при вводе, неоднократны походы в „архитектуру“, давайте сразу „нарисуем“ весь проект целиком». Хорошо, что заранее пообщались и со строителями, и с банкирами.

Следующий шаг — разработка плана реализации готового жилья. Кроме стандартных методов, организации отдела продаж, подключения риэлторов, проведения рекламной кампании в интернете, размещения наружки в прилегающих районах, предложили несколько своих вариантов.

Воспользовались целевой программой выкупа готового жилья органами муниципальной власти и при соблюдении нормативов предварительно договорились о продаже 40% апартаментов. Серьёзный минус — в соответствии с законом выплата денег возможна только по истечении года.

Перед фасадом жилого комплекса — огромная заасфальтированная территория. Вышли с инициативой к администрации о проведении сезонных ярмарок и развлекательных аттракционов для жителей соседних территорий. Предположили, что дети приведут родителей прыгать на батуте и активность в районе вырастет.

Уже разработана проектная документация, ведутся ремонтные работы. Несмотря на глубокий анализ, успешность замыслов покажет время. Но промежуточным результатом считаем то, что безнадёжный долг получил шанс на успех, а изнурительная вендетта по отношению к заказчику-должнику остановлена.

Читайте также:

Как небольшая компания из России помогает армии США, Google и UEFA моделировать реальный мир

Как IKEA научилась зарабатывать на российских хрущевках

Как питерские программисты сделали приложение для оценки шаурмы, которое купила «Додо пицца»

Как бывший российский чиновник построил один из самых дорогих стартапов Великобритании